직장인의 주택담보금리(24.06)

집을 마련하려고 계획중이었습니다.
24년 하반기에 집값이 더 내릴 수도 있겠다고는 생각했지만,
혹여나 제가 집을 장만해야 하는 타이밍에 집값이 단기 반등하거나
다른 외부요인에 의해 몇천만원이라도 더 써야 하는 상황이 온다면
힘들 것 같아서 현 시점에서 가장 적합한 수준의 매물을 사기로 결정하였습니다.
 
보통, 사고나서 조금 떨어지는 것이야 실거주라 감안하는데
사기전에 올라버리는건 정말 견디기 힘들다고 하더라고요.
물론, 과도한 대출 후에 집값이 떨어지고 원리금상환하기 빠듯해서
근로의욕을 떨어뜨리는 경우도 힘든것은 마찬가지 입니다.
 
하지만 주식도 마찬가지로 먹을 것이 크고 손절라인이 짧은 종목을 접근해야 하는 것처럼
현시점은 손절라인은 제가 선택한 부동산의 절대가치를 따져봤을 때 짧다고 생각했습니다.
(아무리 많이 떨어져봐야 현시점에서 장기 10%라고 생각하고 매수하기로 했습니다.)
(오른다면 단기 10%라고 생각했습니다.)
 
아무튼 이렇게 집을 매수하기로 결정하였고, 예산을 따져보았습니다.
 
직장인은 예상가능한 근로소득을 바탕으로 주택을 구매하게 됩니다.

1. 고정비의 재검토
2. 현금화가 가능한 자산
3. 대출금을 포함하여 감내가능한 고정비의 재설정

위 차례대로 저의 경우를 따져보았습니다. 왠만한 항목들은 세부항목을 나열하여도 데이터 정리가 가능합니다.
그런데 주택담보대출(주담대) 상환금의 경우는 금액의 밴드로 정해야하고, 상한치 기준으로 설정해야 합니다.
시세에 따라 바뀌고 내가 컨트롤 되지 않는 부분도 있어서 많이 신경쓰입니다.
 
보통 희망회로를 돌려 기준금리부근에서 예산을 설정하고 싶지만, 현실이 그렇지 못합니다.
대부분 내가 원하는 금리대비 앞자리가 바뀌기 마련입니다.(나는 3.4%를 원하지만... 세상은 4.1%이라고...)
주담대 금액이 보통 억단위이므로... 0.1%가 월 몇만원입니다... 숫자에 민감해 질 수 밖에 없습니다.
 

중요한 것은 실질금리입니다.

저는 현시점에서 정부상품을 사용할 수 없는 조건이었습니다.
많은 직장인들이 현실적으로 소득이 걸려서 정부상품을 사용할 수 없을 수 있습니다.
그럼 결국 은행상품에서 선택해야 합니다. 저도 현실을 부정하고 한동안 정부상품의 조건에 미련을 두고 기웃거렸지만
정신차리고 어느 은행에서 최대한 금리를 싸게 받을 수 있을까 손품,발품을 팔기 시작했습니다.
 
먼저 동향을 알기위해 여러 유튜브를 보면서 최신금리 상태 요약집을 확인했습니다.
(꼭 2달 이내 최신 유튜브를 참고하시기 바랍니다.)
은행 하나 하나 알아보기가 쉽지 않습니다. (그나마 직장인+아파트매매 조합은 아주 평이한 수준인 것 같습니다.)
그리고 부동산에서 전화 4~5통 돌려서 알아봐주는 금리가 의외로 아주 정확합니다.
저도 일부러 부동산 소장님께 상담사분들께 한번 물어봐달라고 요청드렸고 그자리에서 몇통 전화돌려주신게
아주 믿을 만한 데이터였습니다. (제가 발품팔아본거랑 비슷했습니다.)
 

• 부동산 소장님께 대출상담사를 통한 실질금리가 어느 수준인지 확인
• 2개월 이내의 유투브 정리본 확인

위 두 활동만으로도 대충 그 시점의 실질금리를 확인하고 현실을 직시할 수 있습니다.
대부분 은행이 크게 써놓은 최저금리 숫자에 현혹되지만, 보통의 직장인들이 따낼 수 있는 금리가 아니었습니다.
(말도안되는 조건(ex. 모범납세자상), 알 수없는 가산금리 적용기준, 수많은 부수거래 유도 등...)
그래서 위 두 활동을 통해서 보이는 숫자가 내가 적용받게 될 금리이겠거니 하고 예산을 설정해야 낭패를 보지 않습니다.
그리고 같은 은행이라고 하더라도 대출루트가 아주 다양해서 서로 고지한 최저금리가 업데이트가 안되는 경우도 많고,
아무튼 이런저런 이유로 최저금리를 기대하고 한도조회를 해보면 대부분은 숫자를 보고 실망하게 됩니다.
(그 숫자를 확인하기도 손품을 굉장히 팔아야 합니다.)
 

• 여기서 주의해야 할 것이 손품(비대면 어플)을 팔다보면 비대면 계좌를 많이 개설하게 되는데
• 정작 원하는 은행의 금리 확인 못하는 경우가 생깁니다.(저도...이거 때문에 고생한번 했습니다.)
• 기존 거래 은행, 배우자의 계정, 주변인 문의 등으로 시장을 우선확인하시고
• 기존에 없는데 이 은행 금리는 꼭 확인해야 되겠다 싶은 것만 계좌생성해서 해보시길 권합니다..

저도 은행 대출창구 찾아가서 사정 설명하고 증빙다하고 겨우 입출금 계좌 새로 만들어서 어플로 제 조건 넣어서 대출금리 확인해봤습니다. 이런 저런 손품 발품 팔아본 결과 직장인에게 좋은 대출 조건은 아래와 같았습니다.
 

대출상품의 고지된 금리 밴드 갭이 적은 것이 좋습니다.
"3.4% ~ 5.1%"이런 것 보다 "3.65% ~ 3.79%" 이런 것이 좋습니다.
최저금리에 현혹되서 들어가보지만 결국 저런경우는 4%대를 보게됩니다.

부수거래 유도가 적은 것이 좋습니다. 대부분 부수거래 충족조건으로 최저금리가 설정됩니다.
다른 주담대 조언 글이나 영상들도 주거래 은행 신경쓰지말고 금리 낮은거부터 찾으라고 합니다.
그런데 막상 부수거래를 충족하기 위해서는 주거래 은행을 바꾸는 것이나 다름없는 경우가 많습니다.
(3개월 평균 카드 90만원 이상, 급여이체, 자동이체 3건 (관리비, 통신비 등), 적금 30만원 등등...)
그 과정에서 금리 이득보는 것에 상응하게 본인이 설정 해놓은 시스템이 망가질 수도 있습니다.

그런데 비대면 주담대 상품의 경우 부수거래를 요구하지 않는 경우가 많습니다.
또한 위 제시한 것 처럼 금리밴드 갭(최저-최고차이)이 적다면 부수거래가 유도되지 않고,
실질금리가 최저금리에 붙어 있을 가능성이 큽니다.

 
저는 위와 같은 시행착오로 찾은 것이 "KB국민은행"의 아래 비대면 주택담보대출이었습니다.

https://obank.kbstar.com/quics?page=C060283&cc=b028364:b061618&%EB%B8%8C%EB%9E%9C%EB%93%9C%EC%83%81%ED%92%88%EC%BD%94%EB%93%9C=LN20001350&QSL=F#loading

[팝업]금융상품(개인뱅킹) ( 개인뱅킹 | [팝업] | [팝업]금융상품(개인뱅킹) )

(인터넷은행, 저의 주거래 은행, 시중은행 손품, 시중은행 발품, 주변지인들의 최근 대출금리 문의 등)
다털어서 제일 간편한 조건으로 제일 낮은 금리가 적용된 상품이었습니다.
(허무한 것은 부동산 소장님이 제일 먼저 추천해준 은행이 KB국민은행 이었습니다...)
(그 만큼 부동산에서 연결된 네트워킹의 실질데이터가 무시할 수 없는 수준이었습니다.)
(다만 부동산에서 연결해주시는 상담사분을 통하면 부수거래를 모두 충족해야하는 조건이었습니다.)

KB스타 아파트담보대출(구입자금)

 
하지만 위 상품과 같은 비대면 상품을 활용하면, 부수거래 없이 최저수준의 금리를 적용받을 수 있습니다.
아직 대출심사가 진행중이고 시행시점이 많이 남아서 제가 받게될 금리를 100% 알 수는 없습니다.
대출 받는 입장에서는 괜히 불안하고 돈들어갈 때도 많은데 변수가 있어서 신경쓰입니다.
금리 적용에 대해서는 상담중 아래와 같은 사항을 알 수 있었습니다. 참고하세요.

• 내가 받게되는 금리는 잔금을 치루는 그날에 적용되는 금리임
• MOR금리는 매주 월요일에 홈페이지에 고지됨
• COFIX금리는 매월 15일 기준으로 변동됨

주택 구입, 인테리어, 이사를 계획하고 있어서 여력이 없는 상태입니만,
위 경험을 까먹지 않고, 다른 직장인 분들도 시간아끼시고 합리적인 결정하길 원하는 마음에서 휘갈겨 써봤습니다.
(제가 차마 해보지 못한것 중에 "부동산전자거래" 가 있었는데, 이걸 하면 0.2%더 까주는 은행이 많았습니다.)
(부동산 거래시 매수자 갑인 상황 & 매도인이 좀 젊으실경우는 소장님께 이런 것도 가능한지 물어보면 좋을 것 같습니다.)
 
좋은 거래하시는데 참고되시면 좋겠네요.